Ingatlan hozamszámítás 2026: bruttó és nettó hozam (képlettel, példával)

Az ingatlan hozam azt mutatja meg, hogy a befektetett vételár hány százalékát hozza vissza a bérbeadás egy év alatt. A bruttó hozam = éves bérleti díj ÷ vételár; a nettó hozam ebből levonja az éves díjakat és az adót. 2026-ban egy budapesti lakás bruttó hozama jellemzően 4–6%, a nettó ennél 1–2 százalékponttal alacsonyabb.

Ez a cikk végigveszi a hozamszámítás teljes menetét: a két képletet, a megtérülési időt, és egy konkrét, végigszámolt példát — hogy ne a bruttó számmal áltasd magad, amikor valójában a nettó számít.

Mi az ingatlan hozam? (a hozam jelentése)

A hozam a bérbeadás éves jövedelmét viszonyítja ahhoz, amennyibe az ingatlan került. Két szintje van:

• Bruttó hozam: csak a bevétellel számol, a díjakat figyelmen kívül hagyja. Gyors, de túl optimista.
• Nettó hozam: levonja a tényleges éves díjakat (üresedés, karbantartás, biztosítás) és az adót. Ez a valódi szám, ami alapján dönteni érdemes.

A kettő közti különbség simán lehet 1,5–2 százalékpont — ezért éri meg mindig a nettóig elmenni.

Bruttó hozam számítása (képlet)

A legegyszerűbb mutató, gyors összehasonlításra:

Bruttó hozam (%) = (havi bérleti díj × 12) ÷ vételár × 100

Például egy 50 000 000 Ft-os lakás, 220 000 Ft/hó bérleti díjjal:

• éves bérleti díj = 220 000 × 12 = 2 640 000 Ft
• bruttó hozam = 2 640 000 ÷ 50 000 000 × 100 = 5,28%

Ez a szám viszont még nem fizet semmilyen díjat és adót — innen jön a csapda.

Nettó hozam számítása (a valódi szám)

A nettó hozam levonja az éves díjakat és az adót:

Nettó hozam (%) = (éves bérleti díj − éves díjak − adó) ÷ vételár × 100

Maradva a példánál, tipikus éves tételek:

• nettó éves jövedelem = 2 640 000 − 738 400 = 1 901 600 Ft
• nettó hozam = 1 901 600 ÷ 50 000 000 × 100 = 3,80%

Vagyis a „5,28%-os” lakás valójában 3,80%-ot hoz — ez a különbség dönti el, hogy megéri-e.

Az adóról: 2026-ban a magánszemély bérbeadó jellemzően 15% SZJA-t fizet, és választhatja a 10% költséghányadot (adóalap = bevétel 90%-a). A példában: 2 640 000 × 90% × 15% = 356 400 Ft. A pontos, aktuális szabályt nézd meg a lakáskiadás adózása 2026 cikkben — ott a tételes elszámolás is szóba jön.

Megtérülési idő számítása

A megtérülés azt mondja meg, hány év alatt „termeli ki” magát a vételár:

Megtérülési idő (év) = vételár ÷ éves jövedelem

• bruttó alapon: 50 000 000 ÷ 2 640 000 ≈ 18,9 év
• nettó alapon: 50 000 000 ÷ 1 901 600 ≈ 26,3 év

A nettó megtérülés a reális — érdemes ezzel tervezni, nem a rövidebb bruttóval.

Mennyi a jó ingatlan hozam 2026-ban?

Tájékozódási pontok hosszú távú lakáskiadásnál:

• bruttó 4–6% a budapesti piacon jellemző,
• nettó 3–4,5% reális elvárás jó bérlővel, alacsony üresedéssel,
• vidéki, olcsóbb lakásnál a bruttó magasabb lehet, de az üresedés és a karbantartás gyorsan lefaragja.

A hozamot a magasabb bérleti díj, az alacsony üresedés és a rezsi pontos elszámolása növeli; a hosszú üresedés és a rendezetlen tartozás csökkenti.

Bérbeadás mint befektetés — mire figyelj

A nettó hozam mellett a bérbeadás munkát és kockázatot is jelent: bérlőkeresés, karbantartás, adminisztráció, nemfizetés kockázata. Egy bankbetét vagy állampapír „hozama” mellé ezeket is oda kell tenni — a bérbeadás cserébe értéknövekedést (ingatlanár-emelkedést) is hozhat, amit a hozamszámítás nem mutat.

Hol segít a RentTab?

A nettó hozamhoz a valós éves díjakat és bevételeket kell ismerni — nem becslést. A RentTab nyilvántartja a bérleti díjakat, a rezsit és a felmerülő díjakat bérleményenként, így év végén kész alapod van a tényleges nettó hozam kiszámításához. A RentTab nem kezel pénzt és nem ad befektetési tanácsot — a nyilvántartást és az elszámolást támogatja, a döntés a tiéd.

Gyakori kérdések

Mi a különbség a bruttó és a nettó hozam között? A bruttó csak a bérleti díjjal számol (éves díj ÷ vételár). A nettó levonja az éves díjakat (üresedés, karbantartás, biztosítás) és az adót — ez a valódi hozam.

Hogyan számolom ki az ingatlan hozamát? Bruttó hozam = (havi bérleti díj × 12) ÷ vételár × 100. Nettó hozam = (éves bérleti díj − éves díjak − adó) ÷ vételár × 100.

Mennyi a jó hozam egy kiadó lakásnál 2026-ban? Budapesten jellemzően bruttó 4–6%, nettó 3–4,5%. Vidéken a bruttó magasabb lehet, de az üresedés lefaragja.

Beleszámít a hozamba az ingatlan értéknövekedése? A klasszikus hozamszámításba nem — az csak a bérleti jövedelmet nézi. Az értéknövekedés külön, eladáskor realizálódó nyereség.

Mi rontja le leginkább a hozamot? A hosszú üresedés és a nemfizető bérlő. Egy kiesett hónap önmagában ~8%-kal csökkenti az éves bérleti bevételt.