Albérleti szerződés minta 2026 — mit tartalmazzon és másolható sablon

Az albérleti szerződésnek 2026-ban kötelezően tartalmaznia kell a felek adatait, a bérlemény pontos megjelölését, a bérleti díjat és fizetési módját, a bérlet időtartamát (határozott vagy határozatlan), a kaució összegét, a rezsi elszámolásának módját, valamint a felmondás feltételeit. A lakásbérletet a Ptk. (2013. évi V. törvény, 6:331. §-tól) és a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) szabályozza. Az írásba foglalás a bizonyíthatóság miatt erősen ajánlott.

Ez a cikk végigveszi a kötelező elemeket, a határozott és határozatlan idejű bérlet különbségét, és a végén ad egy másolható mintaszöveget, amit a saját bérleményedre szabhatsz. A cikk tájékoztató jellegű; a végleges szerződést vitás vagy nagy értékű esetben nézesd át ügyvéddel.

Mit tartalmazzon a bérleti szerződés? (kötelező elemek)

Egy használható albérleti szerződés minimumtartalma:

1. A felek azonosítása — bérbeadó és bérlő neve, lakcíme, anyja neve, személyi azonosító okmány száma. Több bérlőnél mindegyik fél szerepeljen.
2. A bérlemény pontos megjelölése — cím, helyrajzi szám, alapterület, a bérelt helyiségek, tartozékok (pincerekesz, tároló, parkoló), és a bútorozottság.
3. A bérleti díj — összege forintban, esedékessége (hányadikáig), fizetés módja (átutalás melyik számlára), és hogy tartalmazza-e a rezsit vagy sem.
4. A bérlet időtartama — határozott (dátumtól dátumig) vagy határozatlan idejű, és a kezdő nap.
5. Kaució (óvadék) — összege (jellemzően 1–3 havi bérleti díj), mire használható fel, és mikor jár vissza.
6. A rezsi elszámolásának módja — átalányban vagy mérő szerint; ki mit fizet (víz, gáz, áram, közös költség). Erről részletesen: átalánydíjas vagy mérő szerinti rezsi.
7. Felmondási feltételek — ki mennyi idővel mondhat fel, és milyen okból (különösen a nemfizetés esetére).
8. A lakás állapota átadáskor — utalás a külön be- és kiköltözési jegyzőkönyvre az átadás-átvételi jegyzőkönyv minta szerint.
9. Karbantartás és javítás — ki viseli a kisebb javításokat, és mikortól felel a bérlő.
10. Keltezés és aláírás — hely, dátum, mindkét fél aláírása; ajánlott két tanú.

Határozott vagy határozatlan idejű bérlet?

A leggyakrabban keresett döntési pont. Röviden:

• Határozott idejű (pl. 1 év): a bérlet a lejáratkor magától megszűnik, közös megegyezés nélkül nem mondható fel egyszerűen a futamidő alatt (kivéve a szerződésben rögzített, illetve a jogszabályi felmondási okokat). Bérbeadónak kiszámítható, de kevésbé rugalmas.
• Határozatlan idejű: bármelyik fél felmondhatja a szerződésben (vagy jogszabályban) meghatározott felmondási idővel. Rugalmasabb, de kevésbé kiszámítható.

A gyakorlatban sok bérbeadó határozott idővel indít (pl. 1 év), amely a lejárat után közös akarattal hosszabbítható vagy határozatlanná alakítható. Ezt a szerződésben rögzítsd.

Rezsi és kaució a szerződésben

Ez a két pont okozza a legtöbb vitát, ezért fogalmazz egyértelműen:

• Rezsi: írd le, hogy a fogyasztásfüggő díjakat (víz, gáz, áram) a bérlő a tényleges óraállás alapján fizeti-e, vagy átalányban; és hogy a közös költséget ki viseli. Rögzítsd a beköltözéskori nyitó óraállásokat.
• Kaució: az összeg, hogy kizárólag a bérlő által okozott károk, elmaradt díjak és rezsitartozás fedezésére szolgál, és hogy a bérlet végén a jogos levonások után hány napon belül jár vissza. Részletek: mennyi a kaució és mikor jár vissza.

Felmondás a szerződésben

A felmondási szabályokat a szerződés és a jogszabály együtt adja ki. Rögzítsd:

• Rendes felmondás határozatlan időnél: hány napos/hónapos felmondási idővel, írásban.
• Rendkívüli felmondás nemfizetés esetén: a bérbeadó a lakástörvény szerint felszólítás után felmondhat, ha a bérlő a díjjal késedelembe esik. Írd le a felszólítás módját és a türelmi időt.
• A felmondás formája: írásban, igazolható módon (ajánlott levél vagy átvételi elismervény). Az e-mailes felmondás érvényessége vitatható lehet — a szerződés rögzítheti az elfogadott csatornát.

Közjegyzői okirat — mikor éri meg?

A bérbeadók egy része a szerződéshez (vagy egy külön kiürítési nyilatkozathoz) közjegyzői okiratot készíttet. Előnye, hogy nemfizetés vagy a lakás vissza nem adása esetén gyorsabb, peres eljárás nélküli végrehajtást tesz lehetővé. Cserébe közjegyzői díjat kell fizetni, amely a bérleti díj/érték alapján változik. Magasabb értékű vagy hosszabb bérletnél gyakran megéri; rövid, kis értékű bérletnél mérlegelendő.

Gyakori hibák, amiket kerülj el

• Szóbeli megállapodás. Írásba foglalás nélkül vita esetén nehéz bizonyítani a feltételeket.
• Hiányzó óraállások. Nyitó és záró óraállás nélkül a rezsi- és kaucióvita eldönthetetlen.
• Pontatlan kaució-kikötés. Ha nem írod le, mire használható és mikor jár vissza, a végén te leszel nehéz helyzetben.
• Automatikus meghosszabbodás rendezetlenül. Ha nincs kikötve, mi történik lejáratkor, könnyen félreértés lesz belőle.

Másolható albérleti szerződés minta (sablon)

Az alábbi vázat másold ki, és töltsd ki a saját adataiddal. A [...] részeket cseréld le. Ez egy egyszerű minta — összetett esetben egészítsd ki ügyvéddel.

LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS

amely létrejött egyrészről
Bérbeadó: [név], lakcím: [cím], szem. ig. szám: [...], adóazonosító: [...],
másrészről
Bérlő: [név], lakcím: [cím], szem. ig. szám: [...],
között az alábbi feltételekkel:

1. A BÉRLEMÉNY
A bérbeadó bérbe adja a [cím] alatti, [hrsz.] helyrajzi számú, [m2] alapterületű
lakást (a továbbiakban: bérlemény), [bútorozott / bútorozatlan] állapotban.
Tartozékok: [tároló / parkoló / ...].

2. A BÉRLET IDŐTARTAMA
A bérlet [határozott / határozatlan] idejű, kezdete: [dátum]
[határozott esetén: vége: [dátum]].

3. BÉRLETI DÍJ
A havi bérleti díj [összeg] Ft, amelyet a bérlő minden hónap [n.] napjáig fizet meg
a [számlaszám] számlaszámra átutalással. A bérleti díj [tartalmazza / nem tartalmazza]
a rezsit.

4. REZSI
A fogyasztásfüggő díjakat (víz, gáz, áram) a bérlő [tényleges óraállás alapján /
átalányban: [összeg] Ft/hó] fizeti. A közös költséget a [bérbeadó / bérlő] viseli.
Nyitó óraállások beköltözéskor: víz [...], gáz [...], áram [...].

5. KAUCIÓ
A bérlő [összeg] Ft (azaz [n] havi bérleti díjnak megfelelő) óvadékot fizet, amely
a bérlő által okozott károk, elmaradt díjak és rezsitartozás fedezésére szolgál. A
kaució a jogos levonások után a bérlet végét követő [n] napon belül visszajár.

6. FELMONDÁS
Határozatlan idő esetén a felek a szerződést [n] napos felmondási idővel, írásban
mondhatják fel. A bérbeadó rendkívüli felmondással élhet, ha a bérlő a díjfizetéssel
[n] napot meghaladóan késedelembe esik, és a felszólítás ellenére sem fizet.

7. A LAKÁS ÁLLAPOTA
A felek a bérlemény állapotát átadás-átvételi jegyzőkönyvben és fotókkal rögzítik.

8. EGYÉB
[háziállat / dohányzás / albérletbe adás / karbantartás rendelkezései]

Kelt: [hely], [dátum]

_______________________          _______________________
      Bérbeadó                            Bérlő

Tanú 1: [...]                     Tanú 2: [...]

A RentTab egy albérletkezelő és rezsi-elszámoló alkalmazás: a szerződésben rögzített bérleti feltételeket, óraállásokat és rezsit egy helyen tartja nyilván, így a szerződés életbe lépése után az elszámolás és a fizetés-követés is átlátható marad. Nézd meg, hogyan.

Gyakori kérdések

Mit tartalmazzon egy albérleti szerződés kötelezően? A felek adatait, a bérlemény pontos megjelölését, a bérleti díjat és fizetési módját, a bérlet időtartamát, a kaució összegét és visszajárását, a rezsi elszámolásának módját, valamint a felmondási feltételeket. Ajánlott két tanú és a lakás állapotának jegyzőkönyvezése.

Érvényes az albérleti szerződés írásba foglalás nélkül? Szóbeli megállapodás is létrehozhat bérletet, de vita esetén rendkívül nehéz bizonyítani a feltételeket. Az írásba foglalás a bizonyíthatóság miatt erősen ajánlott, és bizonyos kikötések (pl. közjegyzői végrehajthatóság) csak írásban működnek.

Határozott vagy határozatlan idejű szerződés a jobb bérbeadónak? A határozott idő kiszámítható és a lejáratkor magától megszűnik; a határozatlan rugalmasabb, de felmondási idővel bármikor megszüntethető. Sok bérbeadó határozott idővel (pl. 1 év) indít, majd közös akarattal hosszabbít.

Mennyi kaució kérhető és mikor jár vissza? A gyakorlatban jellemzően 1–3 havi bérleti díj. A bérlet végén a jogos levonások (károk, tartozás) után jár vissza, a szerződésben rögzített határidőn belül. A pontos összeget és feltételt a szerződés rögzíti.

Kell közjegyzői okirat az albérleti szerződéshez? Nem kötelező, de közjegyzői okirattal a nemfizetés vagy a lakás vissza nem adása esetén gyorsabb, peres eljárás nélküli végrehajtás lehetséges. Cserébe közjegyzői díjat kell fizetni — magasabb értékű bérletnél gyakran megéri.

Felmondható a szerződés e-mailben? Vitatható lehet. A felmondást igazolható, írásos formában érdemes megtenni (ajánlott levél vagy átvételi elismervény). A szerződés kikötheti az elfogadott felmondási csatornát.