Albérlet árak 2026 III. negyedév: júliusi csúcs

Az albérlet árak 2026 III. negyedévében előbb a szokásos nyári csúcsra futottak fel, majd szeptemberben enyhén csökkentek. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint júliusban országosan +1,6%, augusztusban +0,7%, szeptemberben −0,2% volt a havi változás. A negyedév egészében a kínálati lakbérek országosan kb. 2,1%-kal, Budapesten kb. 2,5%-kal nőttek, éves alapon pedig szeptemberben 6,0%-kal voltak magasabbak.

Az adatok forrása: a KSH–ingatlan.com lakbérindex július, augusztus és szeptember havi kiadványa (kínálati, azaz hirdetési lakbérek). A forintos átlagárak és a kínálati darabszámok az ingatlan.com hirdetési adataiból származnak. A negyedéves összesített változást a havi indexekből mi számoltuk.

Albérlet árak hónapról hónapra (július–szeptember)

Havi lakbérváltozás, 2026. III. negyedév

Kínálati lakbérek, változás az előző hónaphoz képest (%) — KSH–ingatlan.com lakbérindex

OrszágosBudapest

Hónap	Havi változás (országos / Budapest)	Éves változás (országos / Budapest)	Mi történt?
Július	+1,6% / +1,7%	+5,5% / +5,0%	Szezonális csúcs: egyetemi felvételi, nyári költözések
Augusztus	+0,7% / +0,9%	+5,0% / +5,2%	Lassulás, a kínálat bővült
Szeptember	−0,2% / −0,1%	+6,0% / +5,3%	Enyhe csökkenés a legtöbb régióban
III. negyedév összesen	kb. +2,1% / +2,5%	—	A havi indexekből számolva

A lakbérek szintje a 2021-es bázishoz képest szeptemberben 77–78%-kal volt magasabb. A reál lakbérek (az inflációval korrigált érték) szeptemberben országosan 4,3%-kal, Budapesten 3,7%-kal haladták meg az egy évvel korábbit. A lakbérek tehát továbbra is gyorsabban nőnek az általános árszínvonalnál.

Miért csökkentek az albérlet árak szeptemberben?

A szeptemberi −0,2% kicsinek tűnik, de jelzésértékű: tanévkezdéskor a lakbérek általában még nem esnek. Két dolog magyarázza:

A nyári csúcs nem bizonyult tartósnak. Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti kínálati lakbér július elején kb. 260 ezer forint volt, a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése körül 266,5 ezerre ugrott, augusztus elejére azonban visszaesett 260 ezerre. A kereslet visszafogottabb volt, mint a korábbi években.
Kevesebb lett a kiadó lakás, de nem ez diktált. Október elején országosan alig több mint 15 ezer kiadó lakást hirdettek az ingatlan.com-on, ami 5,3%-kal kevesebb, mint egy hónappal korábban, és 11,9%-kal kevesebb, mint egy éve. Ez két éve a legalacsonyabb kínálat. A szűkülő kínálat normál esetben felfelé hajtaná az árakat, így a csökkenés inkább a gyenge keresletet jelzi.

Miért nőtt mégis az éves ütem szeptemberben (5,0% → 6,0%)? Ez bázishatás: egy éve, 2025 szeptemberében erősebb volt a visszaesés, ezért az idei kisebb csökkenés mellett az éves összevetés magasabb lett. Ebből még nem következik, hogy a drágulás újra gyorsulna.

Albérlet árak Budapesten kerületenként

A KSH kerületcsoportos adatai szerint a fővárosban szeptemberben a budai hegyvidéki kerületekben nőttek leginkább a lakbérek egy év alatt (+7,4%), a pesti belső kerületekben a legkevésbé (+3,7%). Havi szinten szeptemberben csak Budán emelkedtek a lakbérek, Pesten mindhárom kerületcsoportban csökkentek (−0,4% és −0,8% között).

Forintban (ingatlan.com, mediánár, 2026 október eleje):

Budapest összesen: kb. 260 ezer Ft/hó, ugyanannyi, mint egy éve
Legdrágább: II. és V. kerület, kb. 350 ezer Ft/hó
Legolcsóbb: XX. és XXI. kerület, kb. 200 ezer Ft/hó

Augusztus elején a népszerű egyetemi kerületekben: VIII. kerület 240 ezer, IX. kerület 250 ezer, XIII. kerület 270 ezer, XI. kerület 280 ezer Ft/hó.

Albérlet árak vidéken: Debrecen, Szeged, Pécs, Győr

A nagyvárosok közül Debrecen a legdrágább (kb. 220 ezer Ft/hó október elején, 10 ezer forinttal kevesebb, mint egy éve). Augusztus eleji ingatlan.com-adatok szerint Szegeden kb. 210 ezer, Győrben és Székesfehérváron 200 ezer, Pécsett 180 ezer, Miskolcon 130 ezer Ft/hó volt a jellemző lakbér. A legolcsóbb megyeszékhelyek (Békéscsaba, Szekszárd) kb. 120 ezer forinton álltak.

A megyeszékhelyeken még erősebben szűkült a kínálat, mint a fővárosban: októberre 16,6%-kal kevesebb kiadó lakás volt, mint egy éve.

Mit jelent ez bérbeadóként?

Az árazásnál már nem működik a „nyáron mindig lehet emelni” szabály. A júliusi plusz augusztusra elolvadt, szeptemberben pedig csökkentek a hirdetési árak. Új bérlőnél a környék aktuális árához igazodj, ne a nyári csúcshoz.
A meglévő bérlő értéke nő. Gyengébb kereslet mellett egy üres hónap többe kerül, mint egy kisebb emelés elmaradása. Egy 260 ezres lakásnál egyetlen üres hónap kb. 8%-ot visz el az éves lakbérbevételből.
Emelésnél a 4–6%-os éves piaci ütem és a szerződés indexálási feltétele jó kiindulópont. A teljes hozamot a lakbér, a díjak és a kihasználtság együtt adják, ezt a hozamszámítás cikkben számoltuk végig.
A rezsit külön, átláthatóan kezeld. Ha a teljes lakhatási költség átlátható, a bérlő könnyebben elfogad egy indokolt lakbéremelést. Erről a rezsielszámolás albérletnél cikkben írtunk.

A hosszabb távú képhez lásd: az albérletárak alakulása 2016–2026 és az albérletárak 2026 első félévében.

Hol segít a RentTab?

A RentTab egy albérletkezelő és rezsi-elszámoló alkalmazás bérbeadóknak. Bérleményenként nyilvántartja a lakbért, a díjakat és a rezsit, és követi a befizetések állapotát. A piaci index megmutatja, merre megy a piac, a RentTab pedig azt, hogy a saját lakásaid mennyit hoznak valójában, becslés helyett a saját adataidból.

Gyakori kérdések

Csökkennek az albérlet árak 2026-ban? Szeptemberben enyhén csökkentek (országosan −0,2%, Budapesten −0,1% havi szinten), de éves alapon még mindig 6,0%-kal, illetve 5,3%-kal magasabbak (KSH–ingatlan.com lakbérindex). Tartós árcsökkenésről egyetlen hónap alapján nem beszélhetünk.

Mennyit drágultak az albérletek a III. negyedévben? A havi indexekből számolva júliustól szeptemberig országosan kb. 2,1%-kal, Budapesten kb. 2,5%-kal. A drágulás szinte teljes egészében júliusra esett.

Mennyibe kerül egy albérlet Budapesten? Az ingatlan.com szerint 2026 október elején a budapesti medián lakbér kb. 260 ezer Ft/hó volt. A II. és V. kerületben kb. 350 ezer, a XX. és XXI. kerületben kb. 200 ezer forint.

Mi volt a lakbérindex 2026 szeptemberében? A kínálati lakbérek havi szinten országosan 0,2%-kal, Budapesten 0,1%-kal csökkentek, éves alapon 6,0%-kal, illetve 5,3%-kal nőttek. A 2021-es bázishoz képest 77–78%-kal magasabbak.

Miért kevés most a kiadó lakás? Az ingatlan.com szerint október elején kb. 15 ezer kiadó lakást hirdettek, ami két éve a legkevesebb (−11,9% egy év alatt). Az elemzők szerint a lassuló lakásár-emelkedés és a csökkenő bérleti hozamok miatt kevesebben vásárolnak kiadási céllal.

Mikor jön a következő lakbérindex? A KSH a 2026. októberi adatokat várhatóan 2026. november 12-én közli.

Források

KSH–ingatlan.com lakbérindex, 2026. július — ksh.hu
KSH–ingatlan.com lakbérindex, 2026. augusztus — ksh.hu
KSH–ingatlan.com lakbérindex, 2026. szeptember — ksh.hu
„Az albérletárak emelkedtek júliusban, de már megtorpant a drágulás” (ingatlan.com-adatok, 2026. augusztus) — origo.hu
„Csökkennek az albérletárak…” (ingatlan.com-adatok, 2026. október) — hellomagyar.hu